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购买力下移?二手房"笋盘"已消耗一空!关注度回归新房!

楼市小龙女楼主 主楼
2019/5/3 11:24:26 评论 26浏览 24698

2019开年以来,全国楼市暖意不断,“小阳春”也一时成为业内热点话题。从2018年12月菏泽取消限售开始,到今年4月,近30个城市渐进松绑政策,同时按揭利率也连续5个月下降。业内普遍认为,楼市阶段性回暖已来临,但4月19日,中共中央政治局的一个会议给了这一预期当头一棒。


会议重提,坚持“房住不炒”的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。随后,各地方就有所动作,长沙取消二套契税优惠、合肥收紧调控政策,北京国管公积金“认房又认贷”等。


小阳春深圳成交表现不俗

新房价格环比跌0.3%,二手房环比涨0.7%


国家统计局公布的2019年3月数据显示,70大中城市中有65个城市价格环比上涨。价格指数同比升10.6%,连涨42个月,环比上涨0.6%,连涨47个月。为此,住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警。不知这是否中央有所动作的一大主因。


再来看深圳,尽管近两月市场表现也明显回暖,根据深圳房地产信息网的监测,2019年1季度深圳新房成交了6866套,总成交面积68.38万平方米,总成交金额达到了369.82亿元。二手房方面的表现同样不俗,1-?3月累计成交10429套,对应累计成交面积86.99万平方米。



而房价方面,深圳却是3月份新房价格环比下跌的四个城市之一,环比跌幅0.3%,也是北上广深四大一线城市中跌幅最大的一个,二手房则表现为四个一线城市中涨幅最高,环比涨幅0.7%。


“小阳春”仍在延续?

4月深圳新房市场分化态势凸显


进入4月,深圳楼市延续3月份以来的小阳春态势,新房市场出现明显分化态势。既有勤诚达正大城这样的热销网红盘,也有去化困难的弱势盘,还有具备独特资源的南山某楼盘均价高达11万+去化仍然超过6成。


继3月深圳成交3088套新房住宅之后,4月深圳成交2704套新房住宅,仍保持高位运行,同比增加四成,成交面积257525平方米,同比增加37.7%。



新盘供应方面,4月深圳共获批7个预售项目,分别是会展湾南岸、桑泰龙樾、翡翠阳光、半岛城邦、凯东吉祥悦府、勤诚达正大城和太子湾湾海大厦,另外绿景红树湾壹号也开盘加推。


推盘方面,4月深圳共6个新盘开盘,分别为福田金沙片区的绿景红树湾壹号、宝安松岗的翡翠阳光、龙岗坪地的凯东吉祥悦府、光明的勤诚达正大城、南山蛇口的半岛城邦4期以及龙华观澜的中森公园华府,共推3400多套住宅。


其中最受瞩目的当属万众期待的半岛城邦4期,这也是近半年来首次采用公证摇号的方式开盘。共推599套住宅,认筹689个号,由4月22日在前海公证处摇取选房顺序号,23日按这个顺序号公开选房。


据悉,购买半岛城邦4期的置业者40岁左右中年人士居多,和2018年相比,老人还有20左右的年轻人比较少见,主要是三四十岁的中坚力量。虽然均价在11.6万/㎡(含装修费),但当天去化率还是相当的高。



另一个绿景红树湾壹号4月13日在其营销中心开盘,推建面约178-242㎡大户型产品。据小编现场了解,购买这个项目大部分置业者改善为主,都比较注重居住舒适感,对厅出阳台价差150万不是很介意,只希望能买到厅出阳台的户型。这也是福田今年首推的住宅项目,所推房源当天基本已卖完。


另外4个楼盘以刚需为主,光明的勤诚达正大城4月20日推北区新品,当天卖出300多套的佳绩,中森公园华府开盘当天也卖出200多套。


新房成交前三

勤诚达·正大城、万科星城、深国际万科悦城


4月份成交前三的楼盘分别为光明的勤诚达正大城、沙井的万科星城以及龙华的深国际万科悦城。这3个楼盘均在去年底开盘,且均有一个共同点——“热点片区刚需盘”。


数据来源:深圳房地产信息网数据中心


作为销冠的勤诚达正大城更是自开年以来就不时传来好消息,早在3月24日销量就已达20亿,提前完成一季度销售任务,4月首周就获成交冠军,之后三周均占据成交前三,4月20日顺势加推新品,当天就售出300多套的佳绩。


万科星城作为西部刚需盘代表之一,自入市以来就备受关注,继3月坐上成交冠军宝座后,4月又荣登亚军,目前在售建面98-136㎡住宅,均价约44000元/平。


深国际万科和风轩,可以说是万科在龙华的又一巨作,因其位置不错,定价合理而广受置业者关注,目前在售建面79-115平住宅产品,均价约6.6万/平。


当然,其中也有网签滞后的原因,以致才在现在体现。


购买力下移

好的二手房源已经消耗一空 关注度重回新房


在房贷利率下调、粤港澳规划发布等政策重大利好刺激下,加上之前新版征信出台的传闻,去年年底观望的置业者纷纷入市。


据深圳贝壳研究院院长肖小平介绍,有一波刚需很怕后市房价上涨,所以抢时间在入市。但购买力却在下移,很多片区的主流成交总价往下走,说明大家对自己未来的收入预期不乐观,对房子开始比较谨慎


她还说到今年卖房的人感受会不好,因为今年卖盘增加很多。挂牌的二手房里,在比较长的周期里差不多有一半的房子是“0带看”。


小龙女从链家APP看到,目前深圳总共有42765套二手房源,而400万以下的房源近2万套接近总房源的一半。



经历小阳春后,4月深圳的二手房市场又如何呢?


为此,小龙女采访了常年奔走在深圳二手房市场一线的咚咚淘房哥-子文,他说到,4月后半月的市场不如3月份活跃,可能大家过了冷静期。


4月的带看量还是比较高,但是成交量没有3月高,因为很多比较好的房源已经消耗完了,剩下的房源大部分都是价格较高,而业主的心态也会好一些,不急于出手所以暂时不太好谈价格


另一个,也可能是由于之前传的新版征信的消息,官方辟谣说未定出台时间,之前的逼单利器没法再用了,不少购房者也过了焦虑期,处于冷静期。


再一个近期新房推盘量有所增加,分流了部分客源,而二手房没有什么好的房源,所以大家的关注度又开始回归新房


成交方面,据深圳房地产信息网数据中心统计,2019年4月深圳成交8296套二手房,重返8000套之上,创16个月以来的新高,同比增加25.9%;成交面积668412平方米,同比增加25.3%。


(注:这里做个说明,4月成交有部分数据是3月延续下来的网签量,所以可能和一线市场反馈数据有部分不同)


5月楼市小阳春是否还能持续?


作为重要的营销节点,“五一”小长假往往被列为楼市销售的“传统旺季”。据小龙女不完全统计,今年5.1假期深圳有10个楼盘推出8-15套不等一口价特惠房。



那么,今年,假期增至4天的“五一”会对深圳楼市带来怎样的影响?房地产市场是否还能延续“小阳春”热度?


玉家雄表示,今年3月楼市“小阳春”主要消耗的是去年的市场存量需求,5月楼市可能会是一个新增供应的上半年小高峰,市场供应量应该会有所增大,“预计成交量将处于30万~40万平米,不火爆也不低迷”。


中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁预判,五一期间,深圳楼市最大可能仍维持平稳状态。“我认为成交量应该是不错的,但肯定不会有想象的那么高的价格,总体来讲还应该是平稳运行,达到国家楼市平稳运行的战略目标”。(来源:深圳大件事)


市场情况:


1、中央重提房住不炒的定位以及国管公积金贷款收紧、长沙2套房契税优惠取消等调控政策的收紧,在经历之前的小阳春后,4月楼市又重回冷静。


2、另外,之前传闻的新版征信系统5月上线,央行回应称上线时间未定,这给深圳二手房市场带来一定的冷静期。


3、深圳公积金提取贷款“新规”征求意见出炉、深圳“房改”3类住房申请征求意见等众多新规的出台,保障安居人才房新增量增,而申请门槛也有所提高,未来的选择将更多。


4、4月深圳新盘陆续入市,且出现明显分化态势,既有勤诚达正大城这样的热销网红盘,也有去化困难的弱势盘,还有具备独特资源的南山某楼盘均价高达11万+去化仍然超过6成。


部分资料来源:贝壳找房、咚咚淘房哥-子文、深圳大件事


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